říjen 2013

Přestože doposud nevím, jak to dopadne s novým územním plánem, rozhodla jsem se pozemek koupit. Podle přístupu zodpovědných úředníků doufám, že to dopadne dobře, ale spoléhat se na to samozřejmě nedá. Je to tedy vabank. V nejhorším případě to dopadne tak, že budu muset při dojíždění vozit všechno nářadí a stroje s sebou. Nic moc představa, ale vždy je dobré počítat i s tou nejhorší variantou.

Protože pozemek kupuji přes realitku, nemusím nic zařizovat, ale v každém případě je dobré všechny smlouvy pečlivě pročíst a na jakékoli nedorozumění se vyptat realitní kanceláře, majitele, známých právníků, popř. právníka, u kterého se smlouva podepisuje.

Koupě pozemku přes realitku sestává s několika kroků. V mém případě to bylo ještě podle starého OZ takto:

1. Podepíšete „Rezervační smlouvu„, kde se zatím zavazujete zaplatit provizi realitní kanceláři, ale co se týče samotného nákupu, projevujete prozatím jen vážný zájem. Všechny smlouvy je potřeba dobře pročíst a na všechno, co není zcela jednoznačné se zeptat a nechat si to případně přeformulovat. Rezervační smlouva je uzavřena mezi vámi a realitní kanceláří, proto je obezřetnost rozhodně na místě. V každém případě je třeba si ještě před podpisem všechny údaje o nakupovaném pozemku ověřit na katastru nemovitostí, podívat se na případná břemena a na to, jestli na některé z parcel není ‚zámeček‘, který upozorňuje na probíhající změnu. Informace v inzerátu obvykle zdůrazňují pěkné věci, ale ty nepěkné se můžete dozvědět, až když je pozdě. Dále je třeba se ujistit, že provize RK zahrnuje veškeré výdaje spojené s nákupem nemovitosti (samozřejmě kromě kupní ceny). Mohli byste se dočkat nějakých nemilých překvapení v podobě dalších poplatků u notáře nebo na úřadech.
2. Velmi rychle následuje podpis „Smlouvy o smlouvě budoucí„, kde se zavazujete k uzavření smlouvy kupní. Tento krok není nezbytný, někdy po rezervační smlouvě následuje hned smlouva o úschově a smlouva kupní. Tato smlouva je uzavřena mezi vámi a prodávajícím (současným majitelem nemovitosti) a obsahuje obvykle i znění očekávané smlouvy kupní. Tady už jde do tuhého a kontrola musí být obzvlášť pečlivá. Samozřejmě je třeba zkontrolovat i čísla parcel a výměry, jméno a rodné číslo prodávajícího a samozřejmě i znění všech odstavců.
3. „Smlouva o úschově“ advokátní nebo notářské se podepisuje mezi vámi, prodávajícím a advokátem nebo notářem, u kterého bude uložena částka ve výši kupní ceny po dobu přepisu majitele v katastru nemovitostí. Je to vlastně zabezpečení pro prodávajícího i kupujícího, protože nemovitost nejde jednoduše předat z ruky do ruky. Cenu za advokátní úschovu platí RK. Ale raději bych se na to zeptala před podpisem rezervační smlouvy. Po podpisu této smlouvy uhradíte na účet advokáta nebo notáře dohodnutou kupní cenu.
4. A potom už zbývá jenom podepsat „Kupní smlouvu„. Její znění už znáte z předchozího kroku, ale stejně před podpisem ještě zkontrolujete, že je všechno tak, jak bylo dohodnuto. Podepisuje se v několika kopiích – jednou pro katastr a po jedné pro každého z kupujících a prodávajících. Podpisy minimálně na té pro katastr musí být ověřené. Když je podepsáno, předá se katastru nemovitostí návrh na vklad vlastnického práva a kupní smlouva s ověřenými podpisy. Opět by vše včetně poplatku 1.000 Kč měla zajistit realitní kancelář. A pak už jen čekáte na vyrozumění o zápisu.

Tak tohle všechno jsem během necelých 4 měsíců absolvovala. Dá se to samozřejmě vyřídit mnohem rychleji, ale mě se to protáhlo kvůli podání připomínky k územnímu plánu a bláhové naději, že bude schválen v dohledné době. A pak jsem to stejně riskla s nadějí, že to dobře dopadne.

červenec 2013

Jak už jsem psala, na pozemku není žádná chatka ani bouda. K pěstování ovoce a zeleniny na téměř hektaru plochy jsou ale nějaké budovy potřeba. Nehledě na to, že bych si tu ráda postavila i pár skleníků. Takže před rozhodnutím o koupi je nezbytné navštívit stavební úřad a zjistit, jaká výstavba je možná.

Na stavebním úřadě jsem ještě ani nedořekla, o jaký typ stavby mi jde a už jsem se dozvěděla, že na tomto pozemku nepostavím vůbec nic. Je zde stavební uzávěra. Přestože všude kolem jsou chaty a na pozemek je přivedená voda a elektřina. No to je radost. S takovou budu muset hledat něco jiného. Přišlo mi to ale tak líto, že jsem se nenechala hned odbýt a dobře jsem udělala. Dozvěděla jsem se, že se právě projednává nový územní plán a do půlky srpna může kdokoli podat žádost o změnu vypracovaného návrhu.

Vzhledem k tomu, že se územní plán mění přibližně jednou za 5 let a já se k tomu dostanu zrovna v jediném okamžiku, kdy je možno podat připomínku, to je až neuvěřitelná náhoda. Nebo znamení? Rozhodně to musím zkusit. Ale jak na to?

1. na webovkách obce je třeba najít návrh nového územního plánu, stáhnout si ho a prostudovat, co říká k pozemkům, které chci koupit. To se snadno řekne, ale najít něco na stránkách většiny obcí je celkem boj. Dokumenty jsou uloženy pod divnými názvy, takže fulltext nefunguje a struktura je obvykle ne zcela logická. Ale dokázala jsem to. Mám Návrh územního plánu. Výklad pro využití daných pozemků je ovšem velmi šalamounský:

„oplocené plochy pro intenzivnější nebo specializované zemědělské využití (zahrady, zahradnictví, pokusné plochy, zelinářské plochy, vinohrady apod.)“.

Z toho usuzuji, že můj záměr není v primárním rozporu s navrhovaným územním plánem. Zároveň se však dále v textu uvádí, že lze umístit

„pozemky staveb a zařízení pro zemědělství s výjimkou staveb zemědělské výroby“.

Dále je v textu ještě uvedeno jako nepřípustné využití následující:

„umisťování nesouvisejících funkcí, umisťování činností a staveb, svým provozem zhoršujících kvalitu prostředí nad obvyklou míru (objekty živočišné nebo rostlinné výroby, bioplynové stanice apod.)“  

Tak to by mě zajímalo, jaké stavby a zařízení pro zemědělství neslouží k zemědělské výrobě. Podle tohoto textu může stavební úřad zakázat jakoukoli výstavbu a nepřidělávat si práci. Se současným zněním územního plánu tedy nepochodím a bude nezbytné podat připomínku.

2. Je třeba zjistit, kdo územní plán pro obec zpracovává. V případě Dolních Kounic je to Odbor regionálního rozvoje v Ivančicích. Tam je tedy třeba adresovat připomínku k návrhu územního plánu. Protože jde o hodně – územní plán bude zcela jistě schválen později, než budu chtít uzavřít kupní smlouvu, bude nezbytné se ujistit, že připomínka nebude zamítnuta. A to je nejlepší osobně. Na stránkách městského úřadu Ivančice si ověřuji úřední hodiny a hurá na návštěvu. Měla jsem tam ale zavolat 🙁 Je léto a paní, která to má na starosti je na dovolené. Ještě mi zbývají 4 týdny , takže to zkusím o týden později znovu. Tentokrát jsem již byla úspěšná a popisuji úřednici svůj záměr. Staví se k tomu vstřícně. Musím ale samozřejmě připomínku podat písemně.

3. Sepsání oficiálního dokumentu je vždycky trochu náročné. Nechci to mít špatně a tak hledám nějaký formulář, ale asi nic obecně použitelného pro připomínku neexistuje. Sesumíruji tedy klasický obchodní dopis s předmětem Připomínka k návrhu územního plánu, kde celkem podrobně popisuji všechny stavby, které by kdy mohly na pozemku být, aby měli tvůrci územního plánu jasno :). Připomínku odesílám doporučenou poštou. Čekala jsem nějaké vyrozumění o přijetí, ale pravděpodobně úřad nic takového zasílat nemusí, tak jsem si raději ověřila telefonicky, jestli jim to došlo. Prý došlo. Ale ať počítám s tím, že se schvalovací proces protáhne. Ne kvůli mé připomínce, ale kvůli jiným sporným nárokům.

P.S. Táhne se to už skoro rok, takže pořád nevím jak to dopadlo…